Почему загородные дома в Ульяновске продают ниже себестоимости?

Эксперты отвечают на этот вопрос, а также рассказывают, какова сейчас конъюнктура рынка загородного сектора в ближней черте города.

Уже не в первый раз в Ульяновске на конкретных примерах отмечаются случаи реализации готового жилья ниже себестоимости в ближней городской черте. Например, готовый дом-баня с подключенными коммуникациями в селе Полдомасово выставлен на продажу за 2 миллиона рублей при фактической себестоимости выше — в 2,5 миллиона. Объект экспонируется уже около полугода. Были показы, но до сделки, впрочем, не доходит. Есть мнение, что одним из сдерживающих факторов является отсутствие у покупателей наличности, а ипотеку на земельный участок стоимостью в 2 миллиона сейчас оформить практически нереально. Есть и другой пример из ближнего пригорода — в Лаишевке. Кирпичный коттедж при себестоимости в 7,5 миллионов владелец выставляет на продажу за 4 миллиона. Почему так происходит? Каков текущий рынок пригородной недвижимости в Ульяновске? Что будет дальше? На эти вопросы ответили эксперты.

Руководитель экопроекта «Лесные акварели» Дмитрий Меркулов:
«Вопрос понятен… Видимо, речь идет о коттеджах в ближайших пригородах, это Луговое, Пригородный, Ишеевка, Лаишевка и так далее, или в частном секторе на Севере, в Вырыпаевке. Я лично вижу два варианта. Первый, простой, но он не должен быть массовым, хотя, учитывая отток бизнесменов из Ульяновска, может быть, и не единичный. Объекты строились для себя в момент, когда у хозяев были неограниченные финансовые возможности. Огромные площади, дорогие материалы и  ремонт, квалифицированные рабочие, прочая начинка дома… Все это при последующей продаже очень трудно аргументированно включить в цену. При наличии денег смету строительства легко раздуть. Но покупать такие объекты сейчас некому. Новые элиты не формируются. Денег в городе нет. Перспективы проживания в Ульяновской области не самые лучезарные. Поэтому цены на загородные объекты премиум-класса и близкие к ним сейчас «ломают» в два раза по сравнению с себестоимостью. Яркий пример — дом, который продавал Вильдан Зиннуров, бывший заместитель председателя правительства Ульяновской области».

Напомним, в 2015 году он стал генеральным директором ОАО «ОАК — Транспортные самолеты». В ноябре 2018 года были сообщения, что Зиннурова назначили на должность вице-президента по техническому развитию группы компаний «Волга-Днепр». Зиннуров выставлял на продажу свой четырехэтажный особняк с сауной и бассейном зимой 2017 года. Называлась цена в 35 миллионов рублей.

Руководитель экопроекта «Лесные акварели» Дмитрий Меркулов:
«Второй вариант тесно связан с экономическими причинами, как и первый, но, здесь немного другое. Недорогое загородное жилье за 3-5 миллионов рублей строят частные бригады. В основном для конкретного заказчика, по подряду. Но некоторые особо продвинутые бригады стали выкупать земельные участки и строить готовые дома. При таком раскладе меньше нервов при строительстве и больше прибыль. Но даже и такие дома сейчас в Ульяновске без денег не купишь… Нет экономики — нет денег. Нет денег — нет богатого среднего класса. И, соответственно, нет загородного строительства».

Управляющий партнер загородного поселка «Садовка» Алексей Андреев:
«Ситуация закономерная, особенно учитывая, что ульяновский рынок загородной недвижимости развивался с некоторым, скажем так, временным лагом, с опозданием, по сравнению с соседними более крупными центрами регионов, Самарой и Казанью. Не говоря уже о таком рынке недвижимости, как Москва и Подмосковье. Там ситуация с финансами была благополучной в нулевые годы, для Ульяновска — 2009-2014 годы. Промышленность, рынок услуг и многое другое было на подъеме. Многие люди у нас, бизнесмены, например, в те годы строили загородное жилье лично для себя, многие — в первый раз. И, когда строили, выбирали всё самое лучшее, дорогое, элитное. Больше квадратных метров, больше комнат, больше машиномест… И не задумывались, что, возможно, такую недвижимость нужно будет продавать, насколько она будет ликвидна, по сравнению с объектами, которые строились позже и зачастую дешевле. Вспоминаю сейчас ситуацию в Подмосковье. Сначала люди выставляли объекты на продажу по цене затрат, которые реально понесли. Но когда экспонирование объекта увеличивалось на срок более одного года, то владельцы или просто снимали его с продаж, или начинали двигаться в сторону снижения цены. Я лично знаю людей, коллег, которые продавали загородную недвижимость с дисконтом в 50-60%. Это были, например, дома от 300 «квадратов» и до 1000. Причины? Падение уровня доходов владельцев, ведь такие объекты требуют немалых расходов на содержание. Очень резко увеличилась кадастровая стоимость, следовательно, выросли налоги на недвижимость, увеличилась налоговая нагрузка. Кстати, это весьма характерно для Ульяновской области. А дальше владельцы становятся перед выбором… Жить по возможностям и, следовательно, продавать с дисконтом. Кто-то быстро решается на это, кто-то думает от года до трех лет. С 2014 года на местном рынке загородной недвижимости стали появляться объекты, которые сразу строились под определённые потребности, среднестатистические, назовём их так. Квадратные метры — от 80 до 150, подземный гараж. Мало кто сейчас хочет строить дорогие дома-крепости, в которых всё есть, так как во многих коттеджных поселках развивается инфраструктура, идёт развитие банных комплексов, например. Сейчас всё идет к тому, чтобы была определённая локализация, чтобы общественные центры и пространства уже были в посёлке, чтобы не было нужды делать это всё в своём доме. Спрос? Спрос на загородные дома будет всегда, многие хотят жить отдельно, свободно, удобно, на свежем воздухе, растить там детей и так далее. Вопрос в том, как быстро игроки рынка будут подстраиваться под различные потребности клиентов. Мы, например, по участкам без подряда ввели беспроцентную рассрочку до двух лет и снизили минимальный взнос до 20%».

Поясним. Участки без подряда это возможность строить дом в любом поселке по собственному желанию, а не в рамках, предписанных архитектурным планом. При покупке участка без подряда покупатель может значительно снизить стоимость покупки земли. Покупая участок без подряда, можно строить дом самому, контролировать расходы на закупку стройматериалов и зарплату строителей. Нет ограничений по срокам начала и окончания стройки дома, можно его вообще не возводить, и тд.

Управляющий партнер загородного поселка «Садовка» Алексей Андреев:
«Ещё одно направление развития рынка загородной недвижимости — готовые дома на участках в среднем в 8-10 соток с бюджетом в 2,5-3 миллиона рублей. Покупателей тут можно разделить на две категории. Первая — владельцы бизнесов, молодые семьи, 30-45 лет, с идеей, когда дети вырастут в городе, самому переехать за город, а квартиру в Ульяновске оставить ребенку. Вторая — одинокие пенсионеры, немолодые люди 50-60 лет, которые хотят уехать за пределы городской черты, а дети уже выросли и самостоятельны. Им нет необходимости содержать 3-4-комнатную квартиру в городе, когда есть желание уехать на природу, особенно если в загородном поселке есть рядом райцентр с почтой, больницей, магазинами, рынками и прочее. Такие люди процентов 80 денег от продажи квартиры тратят на покупку дома с участком, 20% — оставляют на счете. Их вариант дома — 2 миллиона рублей, 80-150 метров, бани им зачастую не нужны, всё только по возможностям, без излишних запросов».

От Ulbusiness.ru отметим общие тренды рынка загородной недвижимости со стороны клиентов.
В 2018 году покупатели хотят понимать затраты на содержание дома и налоги, не горят желанием строить огромные объекты недвижимости, становятся более грамотным и требовательными к покупке, не готовы к проблемам с оформлением и документами. Просто покупать участки земли и дома мало кто хочет, покупателю нужны дороги, инженерные сети, магазины, инфраструктура места, где он будет жить. Возникают вопросы о сервисах в поселках: есть ли сантехники и электрики, кто будет убирать снег и косить траву, и тд.

Лидер — формат земельных участков без подряда.

При этом существенно затрудняет развитие этого сегмента рынка недвижимости банковская составляющая. Банки не хотят давать кредиты даже под готовые объекты, не говоря уже о домах на стадии строительства.

Общая причина продаж домов за городской чертой в условиях продолжающегося кризиса — невозможность содержать одновременно квартиру (квартиры) и дом.