Известный ульяновский бизнесмен Сергей Герасимов рассказал корреспонденту ulbusiness.ru о скандальной ситуации, сложившейся в сфере долевого строительства России в целом, и Ульяновска — в частности.

Поводом для разговора послужили вступившие в силу 1 октября поправки к закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и новые требования Центробанка, касающиеся обеспечения финансовой устойчивости компаний, страхующих ответственность застройщиков. Инициатором новшеств и поправок был заместитель председателя комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн.

«Хоть в петлю лезь»
— Это настоящая экономическая диверсия разработчиков закона, скорее всего, имеющая коррупционные корни, — считает ульяновский бизнесмен Сергей Герасимов. — Почему? Потому, что общественная организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», которая почему-то попала в списки страховщиков, может без проблем страховать ответственность по договорам долевого участия. Взнос — 1 миллион рублей. А теперь представьте, что бизнесмен построил малоквартирный дом, на четыре квартиры, например, в сельской местности, где стоимость жилья до миллиона рублей. За каждую квартиру он отдаст страховщикам 250 тысяч рублей. Непосильная ноша для такого застройщика из глубинки.

Здесь мы поясним, о чем речь. После вступления в силу с 1 октября 2015 года требований ЦБ о повышенном капитале, который должен составлять 1 млрд рублей (ранее — 400 млн рублей), выяснилось, что требованиям регулятора отвечают всего порядка 20 страховых компаний и некое НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Бизнес последнего СМИ связывают как раз с депутатом Хинштейном. Он заявил, что цели поправок в первую очередь — это защита интересов граждан РФ, участвующих в долевом строительстве, а уж интересы строительного бизнеса вторичны. Депутат предложил также установить требования к капиталу застройщиков: для Москвы — 500 млн рублей, для Московской области — от 100 до 200 млн рублей, для регионов РФ — 50 млн рублей.

— Получается, инициаторы новшеств не думали о мелких застройщиках из провинции.
— Не думали. Крупные застройщки, которые продают квартиры сотнями, практически не пострадают. Но у меня есть информация, что даже им стали отказывать в заключении договоров страхования. Бизнесмены не могут получить средства на продолжение своего строительства. Организации имеют обязанности при получении кредитных ресурсов от банков использовать часть своих ресурсов, средства дольщиков, например. И, если не могут выполнить обязательств перед банком, наступают штрафные санкции, с ними могут расторгнуть договора кредитования. Таким образом застройщики, вложив немалые деньги в строительство, могут вообще всё потерять. Я знаю ситуацию у некоторых коллег, ее можно назвать «Хоть в петлю лезь». Они ориентировались на средства дольщиков, и на тебе! Но ведь только непрерывное финансирование дает возможность сдать дома в срок.

— Тот, кто разрабатывал закон, не предусмотрел последствий?
— Выходит, нет. Примечательно, что ни в бизнес-среде, ни на уровне властей, ни в СМИ не было широкого освещения поправок к закону о долевом строительстве и новых требований Центробанка. Людей, которые занимаются таким строительством, не подготовили заранее к этому. Считаю, минимум за год до этого нужно было предельно открыто и серьезно обсуждать изменения. Инициатором закона выступил депутат от «Единой России» Александр Хинштейн, якобы ярый защитник прав дольщиков. Считаю, его действия направлены на интересы того самого Потребительского общества взаимного страхования. Застройщиков в России тысячи. И, например, одна тысяча из них заплатила обществу по 1 миллиону взносов. Итог — 1 миллиард рублей просто так вот заработали товарищи. Более того, есть нюанс. Страховая организация имеет обязанность нести отвественность за всех, кто в неё вступил. Представьте, московское СМУ-155, гигант отрасли, строящий миллионы квадратных метров, разорится, а отвечать своим имуществом будут все, кто состоит в Потребительском обществе взаимного страхования, вся, простите за выражение, мелкота. Крупные застройщики со штатом юристов будут отбиваться, снимут вопрос. А пойдут по миру мелкие застройщики, которых в Ульяновске очень много и которые строят небольшие дома, клубные, к примеру, или в райцентрах. Уверен, у соответствующих органов есть все поводы проверить поправки к закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» на коррупционную составляющую. В чистоту помыслов инициаторов новшеств я не верю.

— Ваше мнение о Хинштейне и Потребительском обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков понятно. Но в списке есть и другие страховщики.
— Я догадываюсь, что, сократив число компаний, страхующих ответственность застройщиков, государство руководствовалось благими намерениями. Не все страховщики соответствовали требованиям закона о долевом строительстве. Но оставшихся компаний на всю огромную России катастрофически мало. Мы обзвонили их все, и около половины заявили, что, да, мы в списке Банка России, но… не будем страховать застройщиков, это, мол, нецелесообразно. Выходит, список сузился еще сильнее. Создается некая монополия. Предложения по цене страхования риска в долевом строительстве доходят уже до пяти процентов. Представляете? Это очень много. При цене квартиры в 1 миллион рублей, заплативший страховщику 50 тысяч застройщик «переложит» эту сумму, а то и все 100 тысяч, на конечную стоимость квартиры.

Строители в шоке, ситуация накаляется
Как пишут федеральные СМИ, большинство застройщиков, работающих на рынке первичного жилья и имеющих дело со средствами дольщиков, оценили поправки и требования как катастрофические. С 1 октября 2015 год из-за невозможности заключить договоры страхования гражданской ответственности застройщиков практически не заключаются договоры участия в долевом строительстве, и ситуация на рынке накалилась. Возможности застройщиков по привлечению денежных средств оказались резко ограничены, строительные компании останавливаются из-за невозможности дальнейшей работы со средствами дольщиков. И даже построенные квартиры не могут быть проданы, поскольку все риски застройщиков на всю Россию теперь страхуют всего несколько страховых компаний.

Государство застройщикам не помогает
По словам Сергея Герасимова, со стороны государства и властей разных уровней нет ни разъяснений, ни попыток помочь.
— Никто не встал на сторону застройщиков. В стране и так кризисные явления сильно ударили по разным видам предпринимательства, вот добавили еще и строителям. А ведь в этой сфере и без того упали объемы продаж квартир, в Ульяновске — в два раза. Если уж в России приняли решение уйти от системы долевого участия в строительстве, то не так же резко и болезненно.

— Есть предложения правительства РФ по полному отказу от долевого строительства с 2020 года. Глава минстроя России Михаил Мень заявлял об этом тоже. Власти упирают на то, что нужно защищать права дольщиков, которых, простите, «кидают» недобросовестные застройщики.
— До 2020 года застройщики подготовятся к новым правилам и условиям, кто-то уйдет с рынка, из этого бизнеса. Это правильно. А тут приняли по-тихому поправки и ввели новые требования ЦБ. Что касается защиты обманутых дольщиков. Процент тех, кто пострадал от мошеннических схем, и в Ульяновске такие есть, ничтожно мал по сравнению с теми, кто решил свои жилищные проблемы при помощи долевого участия. Государство должно было предусматривать механизмы защиты пострадавших людей, а сделало это с большим опозданием. Пусть государство и несёт ответственность за свои промахи, раз допускало возможность создания мошеннических схем. Ещё по дольщикам. Инвестируя деньги в своё жилье на начальном этапе строительства, покупатель в итоге имеет жильё по цене значительно ниже, чем оно получается после завершения стройки. Лучше купить по 30 тысяч рублей за квадратный метр в начале строительства, чем по 40 тысяч или выше потом. Давайте уберем механизм долевого участия. Что получим? Квартиры просто станут еще дороже.

— По каким причинам?
— Часть денег от дольщиков, используемая застройщком в процессе строительства, инвестируется в сам этот процесс, снижая себестоимость жилья. Без денег дольщиков застройщик идет в банк, берет средства на срок от года до двух лет, закладывая банковский процент в себестоимость жилья. Причем удорожание жилья будет не только на этот банковский процент, бизнесу, так он устроен, нужна и рентабельность. Жилье в России не самое доступное, и политика, при которой государство пытается снять с себя ответственность за упомянутые выше мошеннические схемы, в итоге бьёт по карману простых людей. Либо защищайте своих граждан при участии их в долевом строительстве, либо получайте тогда лишнюю финансовую нагрузку на небогатых в своей массе россиян, которые хотят купить жильё.

Что делать дольщикам и что делать застройщикам?
— Застройщикам — достраивать, — считает Герасимов. — Потому что с введением здания в эксплуатацию обязанность страхования отпадает, тут начинают действовать другие законы и механизмы. Дольщикам — надеятся на благоразумие государства. Думаю, не обойдется без вмешательства президента Владимир Путина. Да, есть глобальные проблемы, но я не исключаю, что на рынке долевого строительства произойдёт серьзный спад, и тогда это тогда тоже станет глобальной российской проблемой. Когда вступили в силу поправки и требования ЦБ? Перед концом года, когда везде начинаются отчётные периоды, в том числе и по объемам сданных квадратных метров жилья. Запросто будет провал. Уверен, ситуация, которую мы сегодня обсуждали, это тест на способность нести ответственность для властей и правящей партии «Единая Россия». Ведь это её члены стояли у истоков поправок и в Госдуме РФ провели их. Благодарность в кавычках от граждан и бизнесменов им уже обеспечена.

Беседовал Александр Андреев

Наша справка:
Список страховщиков, соответствующих требованиям закона о долевом строительстве, был опубликован Банком России: «Региональная страховая компания», «ВСК», «Пари», «Ингосстрах», «УралСиб», «Зетта страхование», «МАКС», «Международная страховая компания профсоюзов «Меско», «Гута-страхование», «Энергогарант», «АльфаСтрахование», «ИСК Евро-Полис», «РСХБ-Страхование», «Национальная страховая компания «Татарстан», «Верна», «ВТБ Страхование», «БИН Страхование», «Респект-Полис», «ССГ». Плюс НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».